Jak při koupi bytu ušetřit i půl milionu

Pokud sledujete vývoj cen bytů v Praze, čtete novinové a internetové články o rostoucích cenách, asi vás někdy jímá beznaděj, obzvláště pokud sami uvažujete o koupi bytu.

Lidé se mne často ptají na to, kdy se to zastaví nebo kdy to klesne… Ale já bohužel tu křišťálovou kouli nemám, takže neznám budoucnost. Ale znám přítomnost a nedávnou minulost. A teď mám pro vás asi překvapivou informaci. Ty ceny se už zastavily, nebo alespoň výrazně zpomalily. A dokonce se i některé nemovitosti mohou koupit levněji dnes než třeba před rokem a půl.

SKUTEČNÉ CENY BYTŮ
Abyste mi dobře rozuměli, na první pohled to opravdu vypadá, že ceny neustále rostou. Ale kde to vidíme? Na realitních serverech. Tam skutečně ceny stoupají výš a výš jako balónek naplněný héliem.

A teď ten druhý pohled: Jaké byty jsou na realitních serverech dva, tři, pět měsíců? Jsou to byty, které za tu cenu nikdo nechce. Ale to jsou právě ty ceny, které utváří to zdání cenové hladiny. Když se ale takový byt nakonec prodá, nemáte z realitního serveru šanci zjistit, za kolik se byt prodal. Při pohledu do cenových map, které pracují s daty z katastru, vidím, že rozdíly proti inzerované ceně a skutečně dosažené ceně může být někdy i 20 %, tedy např. 4 miliony na katastru oproti 5 milionům na začátku inzerce.

Proto mám pro vás hned šest tipů, podle nichž se můžete snadno zařídit, pokud chcete koupit byt za dobrou cenu.

TIP #1: NESÁZEJTE JEN NA JEDNOHO KONĚ
Kupujete? Pak si prostě vyhlídněte několik bytů, ideálně pět až deset. Zdá se vám to hodně? Pokud je ale vaším záměrem koupit byt za pro vás přijatelnou cenu – třeba i o půl milionu méně než je nabídková cena, je třeba tomu věnovat čas a trochu úsilí.

TIP #2: PŘIPRAVTE SI FINANCOVÁNÍ
Důležité také je, abyste měli připravené financování – hotovost, hypotéku nebo nemovitost, na kterou už máte kupce. Pak jděte na prohlídky a nabídněte cenu, kterou jste ochotni dát, i když je to třeba o půl milionu méně, než je požadovaná cena. Proč?

Prodávající často zkoušejí vyšší cenu a makléři jim na to rádi přistoupí v touze mít alespoň nějakou zakázku na prodej. Výsledek? Byt, který je v nabídce půl roku a… nic se neděje. Věřte, že makléř i majitel nakonec budou rádi za alespoň nějakou cenovou nabídku (tu vaši). Alfa a omega ale je, že jste připraveni. Pokud připraveni nejste, vaše vyjednávací pozice je mnohem slabší. Nikdo na vás nebude čekat. Pokud zítra přijde někdo, kdo nabídne termín pro složení peněz do dvou až čtyř týdnů, prodávající se dohodne raději s ním než s vámi, pokud budete mít financování možná za tři měsíce, až prodáte svoji nemovitost.

TIP #3: NEBOJTE SE SMLOUVAT
Jak jsem za ty roky vypozoroval, tak my Češi nemáme smlouvání v krvi. Pokud je nemovitost předražená, zájemci se prostě nehrnou, a tak ani není kdo by se chtěl dohodnout se na ceně. A z vlastní zkušenosti vím, že pak je velkým přáním majitele i makléře, aby přišel alespoň někdo, kdo dá nějakou nabídku. Proto smlouvejte. Navrhněte nižší cenu. Ten návrh vás přece nic nestojí – a možná se setkáte s kladnou reakcí. A jak už jsem řekl, mnoho lidí před vyšší cenou jednoduše couvne. Díky tomu nebudete mít jako zájemce o koupi bytu nijak velkou konkurenci.

Nabídněte cenu, která je cca o 5 % nižší, než je vaše maximum, které jste ochotni dát (můžete i míň, ale tím se vystavujete větší pravděpodobnosti odmítnutí).

Nebojte se tedy odmítnutí a zvyšte tak svou šanci nakoupit výhodně.

TIP #4: VYHNĚTE SE „NOVINKÁM“
Fajn, jste připraveni smlouvat. Jakou nemovitost ale vybrat?

Rovnou povím, že pro tuto taktiku nejsou vhodné novinky, tzn. nově přidané inzeráty. V tomto případě to pro vás bude jen ztráta času. Samozřejmě, pokud chcete nakoupit za inzerovanou cenu, hurá do toho, ale o tom teď není řeč. Taktika cenového vyjednávání je účinná především tehdy, když vidíte, že je byt v nabídce delší dobu. Pak můžete s úspěchem snížit cenu oproti inzerované ceně klidně i o víc než o půl milionu. Můžete se totiž trefit do doby, kdy v majiteli uzrálo rozhodnutí snížit cenu, aby se to konečně prodalo. A protože to ještě veřejně neudělal, nemáte konkurenci jiných kupujících.

TIP #5: VÍCE MAKLÉŘŮ KOPE ZA VÁS
Pokud byt nabízí více kanceláří, nemusíte se takovému bytu automaticky vyhnout, což hodně lidí často udělá. Proč byste měli zkusit i nabídku, která se v inzerci objevuje víckrát? Protože jak jsem již psal jinde na svém blogu, neexkluzivní nabídky hrají do karet spíše kupujícím.

Makléř pracující neexkluzivně je totiž pod větším tlakem od kupujících (ti mohou to samé nakoupit u konkurence), proto se více snaží naléhat na prodávajícího, aby obchod zrealizoval a bude se i nejspíš snažit přesvědčit majitele, že je vaše nabídka ta pravá. 

Dejte si ale pozor a snažte se vybrat makléře, který na vás působí nejdůvěryhodněji. Dobrým kritériem je kvalita prezentace (fotky, texty, případně video) a samozřejmě i komunikace (umědomte si, že s tím člověkem budete minimálně dva měsíce v kontaktu). Vyberte si tedy z nabídek toho nejlepšího profesionála, protože mimo jiné takový makléř bude mít nejspíš i hodně zkušeností, a právě proto i bude znát reálnou cenu bytu a bude ji umět správně vyargumentovat majiteli. 

TIP #6: JAK STANOVIT VÝŠI NABÍDKY
Úplně nejjednodušší je podívat se na nejlevnější nabídky srovnatelných bytů v dané lokalitě a ty vzít jako referenční. Pokud jsou i nejlevnější byty pro vás pořád drahé, připravte si prostě takovou sumu, která je podle vašich možností. Nebo zavolejte mně, já se podívám do cenových map a řeknu vám, jaká je reálná cena.

Pokud je prodávající připraven přistoupit na cenovou nabídku, pak pravděpodobně přijde přes jeho makléře protinávrh a nakonec se můžete dohodnout na ceně, kterou jste ochotni zaplatit.

Neříkám, že se touto cestou dostanete k bytu za vysloveně hluboko pod tržní cenou, ale můžete se dostat na tržně optimální cenu – a možná i lehce pod ni, a to i v případě bytu, který je v inzerátu předražený.

Rozhodně však zaplatíte méně, než kdyby prodej vedl zkušený makléř, který ví, jak prodávajícímu zajistit efektivní prodej bytu za nejvyšší možnou cenu a v relativně krátkém čase. Ale o tom až příště.

A to je vše. Přeji „lovu zdar!“ a pokud byste chtěli s koupí nemovitosti pomoci (třeba i jen ve formě rad či konzultací), jsem tu pro vás.

Váš Martin

Tel.: +420 724 913 515
E-mail: 
martin.prokes@re-max.cz

--- ---

PS: Pokud zrovna nehledáte byt ke koupi, ale máte ve svém okolí někoho, kdo hledá, budu rád, když mu nasdílíte tento článek. Třeba mu pomůže koupit výhodněji. Vždyť to znáte – dobré skutky se nám vracejí!

© 2019 Search Real Estate s.r.o

Webdesign by Lewest.cz

Napište mi