Jak PRODAT BYT rychle a výhodně: 4 tipy z realitní praxe

V minulém článku jsem se věnoval tipům na koupi bytu, tedy jak koupit byt, aby vás to vyšlo co možná nejlevněji. Článek sklidil až překvapivě velké množství kladných ohlasů (děkuji!). A proto přidávám i článek z druhé strany – ze strany prodávajících.

Jako realitní makléř samozřejmě vím, že nejlepších výsledků při prodeji bytu dosáhnete, když se obrátíte na zkušeného a schopného makléře. Tento článek tedy berte spíš jako nahlédnutí pod pokličku, z nějž poznáte, jak to dělám já…

… a jak to můžete udělat i vy, pokud už se rozhodnete byt či dům prodat sami.

Jak tedy nejlépe prodat byt?

Nejdůležitější je mít na paměti, že kupující je ten, kdo rozhodne o tom, jestli a za jakou cenu se nemovitost prodá. Tomu je nutné přizpůsobit 4 věci:

1. KVALITA PREZENTACE
První dojem je zcela zásadní – v práci, vztazích i při jakémkoli nakupování. A platí to i pro váš inzerát, resp. internetovou prezentaci. Text inzerátu, v němž prodávanou nemovitost popíšete v nejlepším možném (pravdivém) světle, je samozřejmě důležitý. Ale možná ještě důležitější jsou krásně nafocené obrázky. Proto do nich investujte a na nafocení nemovitosti si určitě objednejte profesionálního fotografa a/nebo někoho, kdo vám udělá home staging (perfektní naaranžování nemovitosti pomocí nábytku či dekorací). Vyplatí se to.

Pokud se chcete od konkurenčních nabídek ještě více odlišit, najměte si i někoho, kdo vám natočí a sestříhá profesionální videoprohlídku. Skvěle se osvědčuje, když pro prodávanou nemovitost zřídíte vlastní, jednoduchý web. Ten totiž můžete podpořit placenou reklamou na sociálních sítích a ve vyhledávačích (PPC). Nezbytné je ale inzerovat nemovitost na realitních serverech – „povinné minimum“ jsou Sreality.cz a reality.idnes.cz. Cena za 1 den inzerce na Srealitách je 60 Kč, na idnes 10 Kč. Pokud se ale budete řídit všemi kroky popsanými v tomto článku, za inzerci nebudete muset platit dlouho.

2. KVALITA NEMOVITOSTI
Nebojte se, nemyslím tím, že byste měli byt rovnou zrekonstruovat (pokud např. máte umakartové jádro). Jde spíš o to, připravit byt či dům pro focení i pro prohlídky tak, aby zájemce ničím neodradil. Ukliďte, vyvětrejte a postarejte se, ať to u vás hezky voní – třeba díky příjemné vůni vonných tyčinek (nepřežeňte to s nimi!) nebo chlebem, který dáte pár minut před příchodem zájemců rozpéct do trouby a který vytvoří neodolatelně útulnou a domáckou atmosféru.

3. CENA
Zde je důležité si uvědomit, že často jsou vlastně ceny dvě. Jedna je ta, kterou inzerujete a která je vidět na realitních serverech. Tato cena odráží hlavně přání prodávajících. Důležitější je však druhá cena – ta, kterou je kupující ochoten zaplatit. Tuto cenu lidé běžně nevidí, je ale dohledatelná v cenových mapách realitních kanceláří a v placených cenových mapách. Osobně využívám třeba společnosti Octopus (cenovamapa.cz) nebo Deloitte (cenovamapa.org), k tomu mám k dispozici cenovou mapu sítě RE/MAX, kde mám k dispozici i fotky z prezentace, takže i vidím, v jakém stavu nemovitost při prodeji byla, což z cenových map jinak k dispozici není.

Jak už jsem řekl, finální slovo má ale kupující. Je jasné, že především se stanovením ceny bude největší zádrhel, protože zájmy obou stran se pochopitelně diametrálně liší – vy chcete prodat za co nejvíce a kupující nakoupit za co nejméně.

Pokud jste nečetli můj článek Jak při koupi bytu ušetřit i půl milionu, opakuji: Jaké byty vidí na realitních serverech klidně půl roku? Jsou to byty, které za tu cenu nikdo nechce. Ale právě tyto ceny spoluvytváří zdání celkové cenové hladiny. Navíc, i když se takový nadceněný byt nakonec prodá, nemáte z pohledu na jeho cenovku na realitním serveru šanci zjistit, za kolik se skutečně prodal. A ten rozdíl je někdy opravdu markantní, jak sám často zjišťuji při pohledu do cenových map, které pracují s daty z katastru. Rozdíl proti inzerované ceně a reálné ceně může být někdy i 20 %, tedy např. 4 miliony na katastru oproti 5 milionům na začátku inzerce.

Jakou cenu tedy stanovit? Pokud cítíte nadšení z toho, že se ceny pohybují tak vysoko a Vy to chcete zkusit, tak (samozřejmě při dodržení prvních dvou kroků) můžete zkusit cenu, kterou byste rádi dosáhli. Buďte ale připraveni, pokud se v prvních třech dnech nikdo neozve, cenu korigovat. Nemá cenu čekat déle než týden. Pokud se jedná o nemovitost, o kterou je zájem (tedy např. byty v Praze a jiných velkých městech), ozývají se zájemci po zveřejnění do 48 hodin. Pokud se do té doby neozve nikdo, je to varovný signál, pokud se neozve nikdo týden, jsme s cenou mimo. Pak doporučuji snížit cenu tak, jak popisuji v následujícím odstavci.

Pro správné nacenění je potřeba především znát skutečné reálné ceny, za které se obdobné byty v lokalitě prodávají. Následně je potřeba podívat se na realitní servery a seřadit si nabídky od nejlevnější. Pokud je nejlevnější nabídka na serverech vyšší než nejvyšší dosažená realizace podle cenových map, tak můžete zkusit dát i vyšší cenu, než byla dosud dosažena podle cenových map. V tom případě by vaše cena měla být nižší než srovnatelné nabídky na serverech (samozřejmě s ohledem na stav bytu).

4. NAČASOVÁNÍ PROHLÍDEK
Jakmile tedy máte stanovenu cenu bytu, máte připravenu perfektní inzerci, resp. internetovou prezentaci, stanovte si v kalendáři jeden nebo dva termíny, kdy budete chtít ukázat byt zájemcům, a nenechte se umluvit na dřívější termín. Dejte tomu čas, ideálně tak 4-5 dní od zveřejnění inzerátu a propagace. Banalita? Jen zdánlivě!

Lidé totiž čekají na novinky a jsou nažhavení, kdy už se konečně něco objeví. A do toho přijdete vy s perfektní prezentací a s relativně přijatelnou cenou. Na to všichni čekají! Vzápětí tak můžete očekávat smršť telefonátů a e-mailů. Připravte se na to, že se vám telefon nezastaví a mailová schránka bude přetékat. Asi tak třetina budou přímí zájemci, dvě třetiny pak realitní makléři.

Buďte pevní a prohlídky domlouvejte jen s přímými zájemci na termíny, které jste si sami stanovili. Domlouvejte zájemce po 20 až 30 minutách. Domluvte si 8 až 10 zájemců na jeden prohlídkový den. Všem při prohlídce řekněte, že je o byt ohromný zájem (a bude to pravda, vždyť všichni vidí, že se u vás dveře netrhnou a vzájemně se v nich potkávají). Zároveň trvejte na tom, že podle vás je férové umožnit všem se na byt podívat. A vzhledem k množství zájemců dejte jasně najevo i to, že v případě více zájemců bude byt prodán nejlepší nabídce. Ideálně mějte pro všechny zájemce připravené informační listy se základními informacemi o bytu (složky mějte připravené na stolku tak, aby to každý ze zájemců viděl), rozpis měsíčních plateb, a mějte připravený i vytištěný způsob, jakým způsobem mají podávat nabídky.

Pokud budete mít tolik zájemců, že budete muset udělat dva prohlídkové dny, samozřejmě přizpůsobíte i termíny pro podání nabídek. Při dvou prohlídkových dnech se ale vystavujete riziku, že zájemci z prvního dne „ochladnou“ a třeba ztratí zájem. Je to tak trochu alchymie a já doporučuji „kout železo, dokud je žhavé“. Tzn. pokud je už z prvního dne zajímavá nabídka, tak s ní pracovat a dohodnout se s tímto zájemcem. Pokud by se nikdo nepřiblížil vámi stanovené ceně, tak samozřejmě udělejte další prohlídkový den.

Pokud budete mít v bytě 10 nebo 20 zájemců a nikdo nedá vyšší nabídku, než byla inzerovaná cena, máte jistotu, že jste cenu stanovili správně. Velmi pravděpodobně se ale cena dostane výše, a může to být i o 5 % nad inzerovanou cenu. (Nedávno jsem přesně takto prodal byt na Barrandově a v podstatě jsem tím majiteli ušetřil provizi, protože finální cena bytu byla navýšena téměř přesně o částku provize.)

Nejkrásnější na tomto způsobu je, že ušetříte spoustu času, než když dáte vyšší cenu a pak čekáte, že se „nějaký trouba chytne". Kupující nejsou hloupí. Sice nemají k dispozici cenové mapy, ale když přicházejí už s hypotéčním úvěrem, mají svůj pevně daný rozpočet. Ten se zas odvíjí od toho, kolik v bance předpokládají, že cena bytu může být – a buďte si jisti, že v bance to vědí moc dobře. A zájemci, kteří přicházejí s hotovostí, zase moc dobře znají hodnotu peněz a intuitivně odhadnou, jestli je nabídka za adekvátní cenu nebo je předražená.

Věřím, že vám tyto moje tipy z mé každodenní praxe pomohou prodat byt v minimálním čase, zato s maximálním ziskem.

A pokud byste chtěli své síly spojit se mnou, jsem tu samozřejmě pro vás. Stačí se ozvat a domluvíme se.

Váš Martin

Tel.: +420 724 913 515
E-mail: 
martin.prokes@re-max.cz

Hodnocení klientů

Velmi vstřícný a skvělý přístup. Skvělé znalosti v oblasti realit. Ondřej Dráb, prodej domu Třebsín

Pan Prokeš pro nás zajišťoval nejprve pronájem nemovitosti a následně i prodej této nemovitosti a jeho pracovní nasazení bylo neuvěřitelné. Byl vždy ochotný poradit s čímkoli a zařídit téměř cokoli ku prospěchu věci. Pronájem zajistil během několika dní, k prodeji byla nemovitost nabízena snad jen 14 dní a již nalezl kupce. Kdybychom v budoucnu uvažovali o dalších realitních službách, pan Prokeš je v naší rodině jediná volba a nadále ho doporučujeme i svým známým. Věra Smětáková, prodej domu K Brance, Praha Stodůlky

Pan makléř byl velice ochotný a vstřícný. Byli jsme velmi spokojeni. Ondřej Pavlík, pronájem bytu Ovčí Hájek, Praha Stodůlky

Velmi profesionální přístup, solidní jednání a nadměrná ochota - vřele doporučuji. Miroslav Kopecký, pronájem parkovacího stání Na Neklance, Praha Smíchov

Velmi ochotný, milý. Vše ukázal, vysvětlil. Tomáš Bednář, pronájem parkovacího stání Na Neklance, Praha Smíchov

S panem Prokešem jsem byl spokojen Radek Štědrý, prodej bytu Renoirova, Praha Hlubočepy

100% spokojenost Marie Cabrerová, prodej bytu Trnkovo náměstí, Praha Hlubočepy

Pan Prokeš je super. Nejlepší realitní makléř, kterého jsem kdy potkal! Petr Tužil, pronájem bytu Libická, Praha Vinohrady

Martin byl vždycky velice ochotný a milý, připravený kdykoliv poradit a probrat četné dotazy. Kdybych služby realitního makléře v budoucnu opět potřebovala, obrátím se zase ráda na něj. Naděžda Reviláková, pronájem bytu Štěpařská, Praha Hlubočepy

 

Další reference

© 2019 Search Real Estate s.r.o

Webdesign by Lewest.cz

Napište mi