O předkupním právu a jeho dopadech při prodeji a koupi nemovitosti

Od 1. ledna 2018 je v platnosti novela Občanského zákoníku, díky které se do našeho právního řádu vrátilo předkupní právo u nemovitostí. Novela měla ochránit majitele půdy před nátlakovými praktikami některých obchodníků s pozemky, což se nejspíš povedlo. Na druhé straně však způsobila obrovské problémy při prodejích bytů, garáží, sklepů a dalších společných prostor v rámci bytových domů. Předkupní právo se naštěstí nevztahuje na společné části domu a pozemků související s vlastnictvím bytu. Pokud však jde o jednotky, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, jako jsou garáže či sklepy nebo i komerční nebytové prostory, předkupní právo se musí řešit. Pro prodávajícího i pro kupujícího to totiž znamená, že uzavření kupní smlouvy a složení peněz do úschovy kupujícím ještě není definitivním stvrzením transakce. 

Po podpisu kupní smlouvy totiž musí dosavadní majitel oslovit všechny spoluvlastníky a nabídnout jim svůj podíl, přičemž ti mají na vyjádření tři měsíce a po celou tu dobu musí prodávající a kupující čekat a nesmí dát vklad na katastr, protože není jisté, zda se o spoluvlastnický podíl někdo přihlásí nebo ne. I pokud by prodávající všechny spoluvlastníky oslovil předem, právní relevanci má až oslovení po podpisu kupní smlouvy. U domů s např. 200 spoluvlastníky jednotky garáže, která je rozdělena na spoluvlastnické podíly je to nesmírně náročná a nákladná záležitost.

Pokud by prodávající spoluvlastníky neoslovil, do tří let od platnosti kupní smlouvy by ji mohl kdokoli ze spoluvlastníků napadnout a zneplatnit. Předkupní právo se nevztahuje jen na případy, kdy je podíl převáděn na osobu blízkou, tedy nejčastěji na některého z rodinných příslušníků. Když se oslovení spoluvlastníci svého předkupního práva vzdají, nebo pokud se do 3 měsíců nevyjádří, může pak prodávající převést svůj podíl na nového majitele. Ne každý je ochoten martyrium jednání se všemi spoluvlastníky garáží či sklepů podstupovat a tak již z mnoha transakcí, kdy pro kupujícího bylo zásadní, aby měl k bytu i garážové stání, sešlo.

 

Má osobní zkušenost

Sám jsem takový případ s klientem řešil. Prodávali jsme garáž - zamykatelnou kóji, která ale byla jen jako podíl v rámci velké podzemní garáže. Měli jsme již zájemce o koupi a podepsanou kupní smlouvu, a v tento moment jsme museli oslovit ostatní spoluvlastníky. Protože byla cena celkem vysoká, nepředpokládali jsme, že o garáž někdo ze spoluvlastníků projeví zájem a brali jsme to jen jako formalitu. Začal jsem tedy obvolávat, objíždět a obesílat všech osm spoluvlastníků, aby mi podepsali, že nemají o garáž zájem. Nicméně o garáž projevili zájem hned tři spoluvlastníci. A jak tohle rozlousknout?

V podstatě náš právní systém na to uspokojivé řešení nemá. Podle práva by si tu jednu kóji měli ti tři zájemci rozdělit a užívat každý třetinu. Abychom se dobrali nějakého rozumného řešení, dohodli jsme se se zájemci, že garáž může mít ten, kdo nabídne nejlepší cenu. Tím jsme se ale dostali zase trochu do konfliktu s tím, že uplatnění předkupního práva musí být za stejných podmínek. Zde tedy bylo nutné se dohodnout s původním zájemcem, že nám nebude toto rozporovat. Samozřejmě nebyl nadšený, že z koupě sešlo, ale kdyby trval na tom, že cena má být taková, jako v jeho případě, ničeho by nedocílil. Garáž by stejně nekoupil - ostatní spoluvlastníci by se svého předkupního práva nevzdali. Co tedy dělat, jak to rozhodnout - všichni tři měli své předkupní právo a garáž byla jen jedna. Po dohodě s těmito spolumajiteli jsme tedy udělali soutěž - kdo nabídne vyšší cenu, ten si garáž bude moci za tuto cenu pořídit.

Nakonec tedy cena byla vyšší než původní již tak celkem vysoká. A protože zde byla nová cena, i když vyšší, museli jsme opět oslovit všechny spoluvlastníky. Tentokrát už všichni neodpověděli, tak jsme čekali tři měsíce, než jsme mohli podat na katastr návrh na vklad.

Všechno zlé tedy bylo pro něco dobré. Prodávající dostal více peněz. Pro mne to bylo sice spousta práce za relativně málo peněz, ale i spousta zkušeností zkušeností a poznání nových zajímavých lidí, které bych jinak nepoznal. 

Jestli tedy mělo předkupní právo mít za úkol toto, pak se záměr povedl :-) Celkově však situaci prodávajícím i kupujícím značně znepříjemnil. Budeme tedy napjatě sledovat, v jaké formě se povede stávající legislativní zmetek novelizovat.

Hodnocení / příběhy klientů

Makléř Martin Prokeš poskytl kompletní služby a všechny problémy vždy důsledně řešil. Jeho jednání je velmi solidní a vstřícné. Václav Lídl, prodej bytu Poděbraská, Praha Hloubětín

Pokud bych zde mela napsat kratke hodnoceni na vaseho maklere pana Martina Prokese,tak bych mu timto chtela jeste podekovat,za jeho velikou trpelivost,spolehlivost a ochotu. Jsem moc rada,ze jsou kolem nas lide jako je on,protoze jich je cim dal tim mene. Ja jsem kupovala rozestaveny dum a zaroven prodavala svuj byt. Byla to celkem nestandartni situace a diky panu Prokesovi se vsechno zvladlo,jak koupe,tak prodej.Je to opravdu clovek na svem miste. Nesmirne si ho vazim a jako cloveka a urcite bych ho vsem doporucila. Margita Valachová, prodej bytu Plzeň - Lobezská, koupě domu Nečtiny

Very professional and dedicated to my needs. Martin had more qualified buyers for viewing my flat in the first week than I had had with 3 other agents in 18 months!

Překlad:
Velmi profesionální a pozorný k mým potřebám. Martin v prvním týdnu přivedl na prohlídku bytu více kvalifikovaných zájemců, než předchozí 3 makléři za 18 měsíců!
Ronald George Margaretten, prodej bytu Kováříkova

Kvalitní smluvní příprava, zájem a poradenství co se týká kvality nemovitosti - příprava pro předání podnájemníkovi, nabídka mediátora pro případ nedorozumění mezi majitelem a nájemcem, nadstandartní služba - přítomnost jako svědek při jednání s nevhodným nájemcem. Petr Sobol, pronájem domu Praha 5 - Holyně

 

Další reference

© 2019 Search Real Estate s.r.o

Webdesign by Lewest.cz

Napište mi